Công chứng hợp đồng cho thuê nhà đất

Bất kỳ ai khi thực hiện một giao dịch liên quan đến tài sản, nhất là những tài sản có giá trị lớn như đất đai, nhà cửa đều muốn thực hiện giao dịch đó là hợp pháp, đảm bảo tính pháp lý và giảm thiểu rủi ro cho mình. Để đảm bảo giao dịch này, bên cạnh việc lựa chọn việc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì còn có thể tìm đến các văn phòng công chứng, các tổ chức hành nghề công chứng để được công chứng văn bản hợp đồng khi thực hiện giao dịch. Vậy một câu hỏi đặt ra là, có phải tất cả các hợp đồng đều phải công chứng không, ví dụ hợp đồng cho thuê nhà đất. Để giải quyết vấn đề này, trong phạm vi bài viết, đội ngũ luật sư và chuyên viên sẽ đề cập đến việc: “Hợp đồng cho thuê nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?”.

Về vấn đề này, hiện nay được quy định cụ thể trong các văn bản như Bộ luật Dân sự năm 2015,Luật công chứng năm 2014, Luật Đất đai năm 2013,Luật nhà ở năm 2014. Cụ thể như sau:

1. Khái niệm hợp đồng cho thuê nhà đất

“Hợp đồng cho thuê nhà đất” là cách gọi chung của hợp đồng cho thuê nhà, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, hoặc hợp đồng thuê nhà và quyền sử dụng đất. Đây là một trong những dạng của hợp đồng cho thuê tài sản, bởi theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng thuê tài sản là một trong những văn bản ghi nhận sự thỏa thuận giữa bên cho thuê tài sản và bên thuê tài sản, trong đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để họ sử dụng trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận. Đồng thời, bên thuê tài sản sẽ phải trả tiền thuê để được sử dụng tài sản thuê.

Còn “Công chứng”, theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 là khái niệm dùng để chỉ việc xác nhận tính hợp pháp, hợp lệ, xác thực, chính xác, không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội của các hợp đồng, các giao dịch dân sự được thể hiện bằng văn bản, và các bản dịch các giấy tờ, văn bản từ Tiếng nước ngoài sang tiếng Việt và ngược lại mà theo quy định của pháp luật phải công chứng, hoặc do các bên yêu cầu công chứng, do công chứng viên thuộc một tổ chức hành nghề công chứng trực tiếp thực hiện việc công chứng.

2. Hợp đồng cho thuê nhà đất có phải công chứng không?

Những văn bản được công chứng sẽ có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng lên văn bản. Hợp đồng, giao dịch đã được công chứng sẽ có giá trị chứng cứ không cần phải chứng minh, trừ trường hợp văn bản công chứng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.

Hiện nay, đối với việc công chứng hợp đồng thuê tài sản thì trong quy định của pháp luật không có quy định cụ thể, nhưng tùy vào từng loại tài sản thuê mà pháp luật cũng có những quy định nhất định. Trong đó, đối với hợp đồng cho thuê nhà đất (gọi chung của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) thì căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, những hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng. Hợp đồng cho thuê nhà đất (ở đây là hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên tham gia giao dịch.

Đối với tài sản là nhà ở (chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ…), thì tại khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 cũng có quy định: hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên tham gia trong giao dịch có nhu cầu công chứng hợp đồng.

Từ các căn cứ nêu trên, có thể khẳng định, hợp đồng cho thuê nhà đất là loại hợp đồng không bắt buộc phải công chứng mà chỉ thực hiện việc công chứng khi hai bên trong hợp đồng cùng thỏa thuận, thống nhất và có yêu cầu về việc công chứng hợp đồng.

Tuy nhiên, trường hợp các bên tham gia giao dịch có yêu cầu về việc công chứng hợp đồng cho thuê nhà đất thì thủ tục công chứng được thực hiện theo các quy định từ Điều 40 đến Điều 52 Luật Công chứng năm 2014. Có hai hình thức công chứng hợp đồng cho thuê nhà đất, cụ thể gồm: Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn sẵn và công chứng hợp đồng giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người đề nghị của người yêu cầu công chứng. Cụ thể:

Trường hợp công chứng hợp đồng cho thuê nhà đất đã được soạn thảo sẵn:

Người yêu cầu công chứng cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:

– Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu của văn phòng công chứng).

– Bản dự thảo, phác thảo hợp đồng cho thuê nhà đất.

– Bản sao các loại giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng, gồm bên cho thuê nhà đất và bên thuê nhà đất như Chứng minh nhân dân, thẻ Căn cước công dân, hoặc Hộ chiếu, và xuất trình Sổ hộ khẩu.

– Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của tài sản nhà đất tham gia giao dịch, như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư…

– Bản sao các giấy tờ cần thiết khác (nếu có).

Người tham gia giao dịch cho thuê nhà đất sẽ thực hiện việc nộp hồ sơ đã chuẩn bị nêu trên lên văn phòng công chứng, tổ chức hành nghề công chứng nơi có nhà, đất tham gia giao dịch (căn cứ vào Điều 42 Luật công chứng năm 2014).

Sau khi nhận được hồ sơ, công chứng viên sẽ kiểm tra sự đầy đủ, tính phù hợp của các loại giấy tờ trong hồ sơ công chứng, sau đó thụ lý và ghi vào sổ công chứng. Công chứng viên tiếp tục phổ biến, giải thích để các bên trong quan hệ cho thuê nhà đất hiểu được quyền, nghĩa vụ cũng như hậu quả pháp lý khi họ tham gia giao dịch cho thuê nhà đất và công chứng nội dung hợp đồng, giao dịch này. Đồng thời, hướng dẫn cho các bên về các quy định chung về thủ tục công chứng.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG TRẦN THỊ LAN